Quando se tratava de habitação, Susan Apel e Keith Irwin pensaram que tinham planeado o seu futuro de forma inteligente. Eles compraram uma casa de quatro quartos em um terreno de dois hectares no Líbano, New Hampshire, há 24 anos, e “nos certificamos de pagar a hipoteca antes de nos aposentarmos”, disse Apel, 71 anos.
Dessa forma, o valor da casa que construíram (estimam que a sua casa vale agora cerca de 700 mil dólares) permitir-lhes-ia vendê-la e reduzi-la para casas mais pequenas e mais fáceis de gerir quando precisassem delas.
Esse momento chegou. A Sra. Apel, professora de direito aposentada, tem dificuldade para subir escadas. Irwin, 71 anos, que anteriormente foi gerente de contas de uma empresa local, está cansado de trabalhar no quintal e remover neve, e encontrar trabalhadores para realizar essas tarefas tornou-se difícil.
“Estamos vendo o que está escrito na parede”, disse Apel. Eles começaram a procurar “um belo apartamento de dois quartos com uma pequena sala de estar, tudo no mesmo andar”.
Mas eles não conseguem encontrar um. Os incorporadores locais estão construindo moradias geminadas de quatro andares com ainda mais escadas. As poucas casas térreas adequadas disponíveis esgotam-se instantaneamente. Os moradores da cidade que fugiram da Covid ajudaram a aumentar os preços das moradias: uma unidade que o casal examinou recentemente custava US$ 950 mil e precisava de obras, informou Apel. Até mesmo “pequenas caixas de sapatos” são vendidas por US$ 600 mil.
“Ficamos muito gratos por morar neste lindo lugar e por ter pago pela nossa casa”, disse Apel. “Nunca nos ocorreu que isso não nos daria a capacidade de sair de lá.”
Cerca de 80% dos idosos vivem em casas de sua propriedade. Mas a noção tradicional de que uma casa com hipoteca quitada pode servir como caixa eletrônico para ajudar a financiar a vida de aposentadoria está mudando, relatam economistas. A casa própria não é mais um benefício incondicional para alguns idosos.
“Eles estão envelhecendo ou presos no lugar?” perguntou Linna Zhu, economista pesquisadora do Urban Institute. “Precisamos repensar o chamado sonho americano? Funcionou para as gerações anteriores, mas ainda funciona hoje?
A proporção de idosos com dívidas hipotecárias tem aumentado há décadas. De 1989 a 2022, a proporção de proprietários de casas com idades entre 65 e 79 anos com hipotecas aumentou de 24% para 41%, de acordo com o Joint Center for Housing Studies de Harvard. O valor devido também aumentou de US$ 21.000 para US$ 110.000, ajustado pela inflação.
David Turoff, 73 anos, veterinário em Placerville, Califórnia, ainda tem uma hipoteca de US$ 180 mil em sua casa de dois quartos, por exemplo. Ele o refinanciou para conseguir dinheiro, uma forma de sustentar sua prática após a recessão de 2008. “Estou feliz por ter feito isso”, disse ele, mas “foi definitivamente um risco”. Mesmo entre os proprietários de casas na faixa dos 80 anos, 31% têm hipotecas.
Saldos hipotecários maiores e taxas de juro mais elevadas, juntamente com impostos sobre a propriedade, seguros e outros custos mais elevados, ajudaram a tornar 43 por cento dos proprietários mais velhos com hipotecas “sobrecarregadas de custos”, definidas como gastando 30 por cento ou mais do seu rendimento em habitação e custos relacionados. .
É claro que o valor médio das casas também aumentou, saltando US$ 80.000 em apenas três anos, para US$ 250.000 em 2022. É em grande parte por isso que o Centro de Pesquisa de Aposentadoria do Boston College reduziu recentemente sua estimativa da proporção de famílias nos EUA em risco de não poder manter seu padrão de vida após a aposentadoria.
O índice de risco de reforma do centro caiu para 39 por cento em 2022, contra 47 por cento em 2019, um número desconcertante, mas o mais baixo desde que o centro começou a monitorizá-lo, há 20 anos.
O centro baseia seus cálculos em proprietários mais velhos que aproveitam o valor de sua casa com hipotecas reversas, como Bart Windrum e Deborah Fink fizeram em 2020. Por meio da Federal Housing Administration, eles receberam uma hipoteca reversa de sua casa em Boulder, Colorado, com uma linha de crédito. até US$ 382.000.
“O motivo foi proteger nossos fundos de aposentadoria pelo maior tempo possível”, disse Windrum, 71 anos, autor e palestrante.
A linha de crédito permitiu-lhes pagar a hipoteca existente, pagar uma cirurgia de catarata e tratamentos dentários complicados (nenhum dos quais coberto pelo Medicare, neste caso), substituir um carro de 22 anos e melhorar o encanamento, tudo isso enquanto mantendo suas economias para a aposentadoria. intacto.
“Quando vendermos este lugar, prevejo que um terço do seu valor, em números redondos, irá para o pagamento da hipoteca reversa”, disse Windrum. Como a legislação federal de 2015 reforçou a subscrição governamental e a proteção ao consumidor, “nos sentimos confortáveis e confiantes ao usar o programa”, disse ele.
Zhu concordou, chamando a hipoteca reversa federal de “uma forma muito eficaz de aproveitar o valor da casa própria”.
Mas fazer uma hipoteca reversa ou sacar o valor da casa própria é algo que poucos proprietários mais velhos fazem.
Jennifer Molinsky, que dirige pesquisas sobre habitação e envelhecimento no centro de Harvard, cita uma “ideia dupla de propriedade de casa própria”, na qual o acúmulo de riqueza habitacional representa “um pecúlio, uma almofada para a vida futura”.
“Mas ao mesmo tempo ninguém quer tocar nisso”, acrescentou. “Eles querem deixar isso para os filhos. “Eles querem guardá-lo para uma emergência.”
Além disso, o acesso ao valor da casa própria nem sempre é fácil ou possível. Com hipotecas reversas seguradas pelo governo federal (oficialmente Home Equity Conversion Mortgages, ou HECMs), os custos iniciais são altos (chegando a US$ 17.000 para Windrum e Fink) e a papelada é substancial. Em 2022, apenas 64.500 candidatos mais velhos receberam hipotecas reversas por meio do programa federal.
Outras formas de aceder ao valor da habitação também se tornaram mais difíceis, à medida que as taxas de juro extremamente baixas regressaram a níveis mais típicos. O refinanciamento de saques por proprietários de casas com 65 anos ou mais caiu para 600.000 em 2022, de 941.000 empréstimos em 2021. “Não é tão fácil de obter ou tão econômico como era”, disse o Dr.
Os mutuários mais velhos têm o refinanciamento de empréstimos negado com mais frequência do que os mais jovens, em parte porque os credores consideram o rendimento, bem como os activos, e o rendimento normalmente diminui à medida que os trabalhadores se reformam. As linhas de crédito de home equity, ou HELOCs, também são negadas com mais frequência aos idosos e são menos atraentes com taxas de juros mais altas. E os custos de manutenção aumentam com o tempo, à medida que as casas envelhecem juntamente com os seus proprietários.
Além disso, como Apel e Irwin descobriram, a escassez de habitações para idosos adequadas e acessíveis torna a redução do tamanho um desafio, mesmo para aqueles com considerável riqueza habitacional. “Você pode ficar trancado quando quiser seguir em frente”, disse Molinsky.
Os proprietários negros e hispânicos mais velhos estão em posições particularmente precárias porque grande parte da sua riqueza está ligada às suas casas, disse Anthony Webb, investigador sénior da New School of Social Research.
“Não há nada de errado em ter uma hipoteca do lado do passivo do balanço, se for acompanhada de fundos do lado do ativo”, como poupanças para a reforma, investimentos e pensões, disse ele.
Mas os proprietários minoritários têm muito menos activos líquidos do que os proprietários brancos, em parte devido ao seu rendimento vitalício mais baixo. “Esta é uma história de crescente desigualdade”, disse o Dr. Webb. Muitos proprietários negros e hispânicos “têm este activo”, disse ele, mas “será difícil mantê-lo”.
Os decisores políticos poderiam aumentar as escolhas para os idosos, melhorando e simplificando o programa federal HECM, expandindo os critérios de refinanciamento e empréstimos HELOC e incentivando o desenvolvimento de mais habitações, incluindo casas e apartamentos adequados para compradores e arrendatários mais velhos.
Os especialistas concordam que a casa própria, um poderoso gerador de riqueza, ainda faz sentido em geral. Mesmo com hipotecas, os proprietários mais velhos têm maior protecção contra o aumento dos custos de habitação do que os arrendatários e são menos propensos a serem onerados pelos custos. O valor da casa própria também pode ajudar a financiar cuidados de longo prazo.
Mas a Sra. Apel e o Sr. Irwin, à medida que continuam sua busca, ficam frustrados. Eles não querem deixar a comunidade onde vivem há décadas, mas estão dispostos a desistir da sua casa.
“Esta seria uma casa de família maravilhosa”, disse Apel. “Mas não podemos libertá-lo porque para onde iríamos?”
